Вероника, сейчас активно обсуждается отмена льготных программ по ипотеке в ближайшие три месяца. Какие ваши прогнозы?
Да, все верно. Действие льготной ипотеки с господдержкой под 8%, которая была запущена почти четыре года назад, завершается 1 июля 2024 года. Также Минфин выступил за завершение IT-ипотеки, поэтому с 90% вероятностью ее уже не продлят. Пока она действует до декабря 2024 года включительно, но лимиты на ее выдачу в банках ограничены. Срок действия семейной ипотеки также заканчивается 1 июля 2024 года. Правда, президент предложил продлить программу до 2030 года. Ставка останется на уровне 6% для семей с детьми в возрасте до шести лет включительно, а семьям, не попадающим под этот критерий, увы, семейная ипотека будет уже недоступна.
Поэтому я настоятельно советую клиентам, которые планировали приобрести квартиру в новостройке в ипотеку, не затягивать, и каждый день подбираю и анализирую десятки жилых комплексов и акций от застройщиков, чтобы успеть подобрать объект, в котором клиент сможет применить льготную ставку и заработать на самом объекте в последующем.
Как вы считаете, насколько выгодны сейчас инвестиции в жилье в Москве?
Москва – масштабная площадка для вложений, инвестиции тут выгодны всегда. На сегодня существуют инструменты, которые мы используем с клиентами для максимальной рентабельности в каждой сделке. Это может быть ипотека под 6% для одной задачи, рассрочка с отложенным платежом под другую задачу, выкуп объектов с торгов под третью. Москва остается безусловным лидером в стране по объему инвестиций. За последний год инвесторы вложили в столичную экономику почти 4 триллиона рублей! Если отвечать на вопрос, выгодно или нет, мой ответ –выгодно и надежно. Да, с одной стороны сейчас неплохие ставки на депозитах в рублях, но если посмотреть на тенденцию роста цены на квадратный метр, можно заметить, что некоторые локации с учетом инфляции наращивают цену быстрее, чем рублевый временный вклад. Я всегда говорю клиентам: идем от задачи и оцениваем выгоду индивидуально в зависимости от запроса.
Какие районы Москвы вам кажутся наиболее перспективными для жизни?
Хамовники – это уже беспроигрышная классика рынка, здесь есть абсолютно все для комфортного проживания. Район Якиманки и Шаболовки – я сама в нем живу и точно знаю, что это прекрасное место с парками и хорошими школами. Отличный выбор и для семейных покупателей, и для тех, кто любит ритм города. Уже в этом году несколько крупных застройщиков начнут строить в этом районе несколько комплексов бизнес- и премиум-класса, что привлечет еще больше инвесторов.
Третье место я поделила бы между районами Хорошево-Мневники и Раменками, я называю эти локации «престижный спальник». В Хорошево-Мневниках безусловным плюсом является наличие воды и пляжей. Есть ощущение единения с природой при хорошей доступности к центру. Раменки не уступают по логистическим характеристикам, в то же время имеют свою статность. Купить подходящую квартиру в хорошем доме премиум-класса в Раменках иногда сложнее, чем в Хамовниках. Пресненский район от Тишинки до Улицы 1905 года хорош – там сейчас есть возможность взять что-то крутое, что даст до 80% роста за период стройки. Потенциал района очень уверенный и понятный как для инвестора, так и для потенциального жителя этой локации.
Где цены наиболее вырастут в ближайшие 3-5 лет?
Безусловно в Даниловском районе. Городом здесь ведутся колоссальные работы по комплексному развитию территорий, а это значит – появятся новые транспортные развязки, станции метро, парки и школы. Это хорошая инвестиция с шагом от 3-х лет, в правильно подобранных жилых комплексах можно будет заработать от 35% и выше за период стройки.
Так же я искренне верю в так называемое новое Замоскворечье, это локация за Павелецким вокзалом, от Садового кольца до Дербеневской улицы. Несколько застройщиков возводят там сразу несколько ЖК бизнес-, премиум-, делюкс-класса. Уже в этом году там откроют новый бизнес-центр и город в рамках комплексного развития территорий будет облагораживать этот когда-то промышленный кусок земли, который расположен в состоянии пешей доступности от исторической части столицы. Это место недооценено на сегодня, но, вложив сюда средства, спустя 3-4 года вы поймете, что сделали это не зря.
Самый переоцененный район города – ваше мнение?
Как ни странно, но я считаю что это Хамовники. Да, это один из лучших районов для жизни в центре, в котором есть и престижные школы, и Лужники, и транспортная развязка, но цены даже в самых отдаленных его точках уже на старте продаж кусаются настолько, что не всегда мы как брокеры можем поверить в реальность перспективы роста отдельного лота на фоне готовых проектов в радиусе 500 метров к примеру. Поэтому здесь крайне важно доверять специалисту с которым работаешь, чтобы не попасть впросак.
Какие, на ваш взгляд, самые интересные приемы для стимулирования продаж есть у застройщиков?
Я фанат рассрочек. В свое время меня этим подкупил рынок ОАЭ, на котором мы также успешно работаем. На сегодня многие российские компании прибегают на старте продаж к таким акциям, как платежный план с входом в проект «10% сейчас, остальное через год траншами». Или, например, траншевая ипотека – еще год назад она была очень популярна и опционально подходила под инвестиционные запросы многих клиентов. На сегодня имеются разнообразные инструменты стимулирования продаж, и я всегда стараюсь быть в курсе интересных предложений и активно информирую об этом своих клиентов.
Как изменились запросы покупателей за последние 5, 10 лет?
Даже опытному инвестору рынок недвижимости может показаться бескрайним морем, в котором легко затеряться, утопая в просмотрах предложений рынка. Статистика показывает: при покупке объекта самостоятельно человек в Москве тратит порядка 3-4 месяцев, при этом он может просто пройти мимо реально актуальных предложений с интересными акциями. Он просто не узнает о них сам, и не потому что это закрытая информация, а потому что в Москве такое количество проектов, что обычному человеку просто нереально быть в теме на все 100%. Опытный брокер, который знает ваш портфель, запрос и образ жизни, всегда сократит это путь до 2-3 недель, ведь важно подобрать объект быстро и качественно, чтобы вы вернулись и дали рекомендацию своим друзьям и знакомым.
Также на рынке есть закрытые старты продаж, а в этом году их количество побило все рекорды. О таких продажах сами вы вряд ли узнаете, а успеть на такие закрытые старты нужно в первый же день, так как уже на второй цены повысятся. Свой человек на рынке заблаговременно подсветит нужные варианты и будет вести вас к сделке в первых рядах на лучших условиях. Я работаю как раз под такие задачи – мы пытаемся урвать все и сразу: и хорошую цену, и рассрочку, и переход на льготную ипотеку в последующем. Очень важно – не медлить. В недвижимости, как говорится, долго думать – дорого.